Старые и ветхие постройки есть в любой стране и в любом городе. Но старое здание старому зданию рознь. Одно дело - памятник архитектуры или дом, в котором жила всем известная личность. И совсем другое дело - пятиэтажные "хрущобы". Для крупных (и не очень) городов нашей страны они стали настоящей головной болью. Физический износ этих зданий уже приблизился к моменту, когда они делаются неремонтопригодными. Однако в них живет еще очень много людей, которых нужно куда-то отселять.

Реконструированная хрущёвка

Реконструированная хрущёвка

Реконструированная хрущёвка

Реконструированная хрущёвка

Реконструированная хрущёвка

В конце 2001 года Правительством России была принята целевая Федеральная программа "Жилище" на 2002-2100 годы, основная задача которой - сохранение и обновление жилищного фонда страны. Составной частью этой программы стала подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья". Но еще до принятия федерального документа во многих регионах страны были разработаны свои планы комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.

Ни для кого не секрет, что здания первых массовых серий строившихся с 1961, сделавшие очень многих счастливыми обладателями отдельных квартир, за прошедшие 35-40 лет морально устарели, а физический их износ в большинстве случаев достиг критических значений. В общем, проблема пятиэтажек стоит весьма остро. Ведь если сносить по всей стране только панельные дома, это вызовет необходимость переселения 15-16 млн городских жителей. Что, в свою очередь, потребует огромных материальных ресурсов, которых у страны сейчас нет. Поэтому к судьбе пятиэтажек подошли дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа.

Физический износ построек 1963-1970 годов, строившихся на основе СНиПов, утвержденных в 1962 году гораздо меньше, чем домов первого этапа. Как правило, он едва превышает 20%. Поэтому решено было пятиэтажки, построенные после 1963 года, в особенности кирпичные, не сносить, а подвергнуть реконструкции. Однако здесь есть исключения. Дома "несносимых" серий могут быть сломаны, если они попадают в зону массового сноса. Оказалось, что экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание.

В Москве после тщательного анализа ситуации, сложившейся в городе, полный снос «хрущевок» был признан нерентабельным, так как в этом случае для расселения требовалось площади в 1,3-1,6 раз больше, что значительно удорожало проекты. Сложившаяся пропорция распределения жилья по инвестиционным контрактам (70% — инвестору, 30% — городу) не смогла обеспечить переселения жителей не только в пределах реконструируемых микрорайонов, но и в пределах административных округов.

Хотя, конечно, определенная часть 5-этажного жилого фонда в Москве сносится. Но это обосновывается лишь коррупционными соображениями и не желанием внедрения изобретений победителей конкурса, проводимых в 70-х годах журналом «Наука и жизнь». Архитекторы Ленстройтреста № 5 ( 196211, СПб, ул. Бассейная дом 73, к. 1 факс 3780709 ), тогда заняли 1-е место, и удачно реконструировали пятиэтажку, надстроив 5–ть этажей в Московском районе города Ленинграда, расшив кухню пристроив наружные эркеры, остеклив лоджий. На конкурс были представлены на профессиональном уровне и другие проекты Экспертного Центра «СейсмоФЙОНД», Фонда «РОСФЕР» и другие строительные организации. Экспертный Центр "СейсмоФОНД" разработал рабочие чертежи и сметы на новые архитектурные решения с устройством зимнего сада, оранжереи на мансардном этаже и наружных терраса установленных на приставных пилонах, которые устанавливаются на новым буронабивные фундаменты, расположенные по периметру пятиэтажки.

Рабочие проекты победителей конкурса 70-80 гг. после окончательного уничтожения строительной науки, патентно-лицензионных отделов, архивов, чудом сохранились у ученых Экспертного Центра «СейсмоФОНД», Фонда "РОСФЕР" и уже используются в городах Белоруссии (Могилев, Минск), Украине (Винница), в РФ в городах Тюмень, Тольятти, Иркутск, Сургут и др.

Реконструкция с надстройкой мансарды - это один из самых легких способов модернизации пятиэтажек. Но у него есть свои сторонники и противники. В пользу таких проектов говорят простота и не очень высокая стоимость их реализации, а против - то, что все остальные квартиры практически не претерпевают изменений, да и увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. К тому же знаменитый французский архитектор Мансар, проектируя когда-то свои замечательные надстройки, не думал о русских зимах. В пятиэтажках Москвы "чердачный резерв" составляет примерно 6 млн м2 общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится около 150 тыс. новых недорогих квартир. Мансардное строительство, способное дать "хрущевкам" вторую жизнь, на 20%, а то и на 50% дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент, - все уже есть.

В данный момент существуют проекты гораздо более кардинальной перестройки пятиэтажного жилья. Разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов "несносимых" серий (1-511, 1-515, 1-510) столичный институт МНИИТЭП занимается уже более 10 лет. За это время обследовались все серии "хрущевок" и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой как с отселением жильцов, так и без него. Результатом стали три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.

Первый вариант, или, как его называют, минимодернизация, предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт "столярки", внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01-96.

Второй вариант, получивший название максимодернизации, включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная - в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких "двушек" в однокомнатные квартиры дает увеличение площади на 16% по сравнению с нормой МГСН 3.01-96. При максимодернизации происходит увеличение кухонь до 8-9 м2, создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такая перепланировка возможна только при отселении жителей.

Ну а третий, самый радикальный вариант назван реконструкцией. В него входят все вышеуказанные фасадные работы, перепланировка квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры); увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.

Кроме того, пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.

Еще одна модель реконструкции пятиэтажных домов серий 511 и 515 была разработана по заказу ГУП "УЭЗ" фирмой "КУРОРТПРОЕКТ". По этому проекту пятиэтажки будут надстроены до 9-10 этажей и квартиры будут соответствовать всем современным стандартам. Площадь кухни увеличится до 9 м2. Ванная комната переместится ближе к спальне, в домах появятся лифты. Единственный недостаток, который не удастся устранить при такой реконструкции, - это низкий потолок.

Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой "рамы". К дому пристраиваются балконы. Предложенная "КУРОРТПРОЕКТОМ" модель реконструкции по предварительным расчетам будет стоить $ 150 за 1 м2. Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих "хрущоб", подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидается, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и "КУРОРТПРОЕКТА" будет осуществлена на Юго-Западе столицы, на улице Коштоянца.

Разрабатывают свои модели реконструкции пятиэтажек и многие строительные фирмы. Для примера расскажем о варианте, предложенном ЗАО "НПП ТЕМА" и получившем название "МОСС-Тема". Со старого здания снимаются фасадные панели, убираются все не несущие нагрузку перегородки. Рядом с прежними стенами строится новый фундамент, на который ставится каркас, разработанный конструкторами. Иными словами, здание делается шире. И уже на новом каркасе надстраивается до 9 этажей, причем новые 4 этажа совершенно не давят на старую пятиэтажку.

При такой схеме уходят в прошлое маленькие кухни, совмещенные санузлы и смежные комнаты. В здании появляются лифты, раздельные санузлы, широкие лестницы, мусоропроводы, заменяются все коммуникации. Квартиры получаются не хуже, чем в новостройках. А если площадь пятиэтажки была около 3,5 тыс. м2, то после реконструкции эта цифра увеличивается в 2,5-3 раза. Соответственно увеличивается и плотность застройки. Скорее всего первая пятиэтажка по этой технологии будет реконструирована в Хорошево-Мневниках, а затем начнутся работы в Тушино.

Из хрущёвок классное жилье! - утверждают изобретатели Экспертного Центра Фонда РОСФЕР из Ленинграда. Количество реконструируемых зданий пока невелико и приобретенный опыт небольшой. Тем не менее, опыт Экспертного Центра СейсмоФОНД, особенно с учетом наметившихся тенденций в мировой зарубежной практике в этой области Республики Беларусь (городе Могилеве, городе Минска), г. Винница (Украине), позволяет сделать ряд определенных выводов на перспективу.

У Экспертного Центра "СейсмоФОНД" и Координационного Комитета Фонд "РОСФЕР" имеется положительные отзывы Госстроя РФ, которые одобренные и рекомендованные к использованию всем субъектам федерации по реконструкции и повышению сейсмостойкости «хрущевок» с устройчством сейсмоизолирующего пояса по авторскому изобртению номер 1760020 E 02D 27/34, опубликовано 07.09.92 Бюл. номер 33, автор изобртения Коваленко А И и др. для сейсмоопасных районах России. Разработчики проекта реконструкции хрущёвок, Экспертный Центр "СейсмоФОНД" имеет положительный отзыв Госстроя РФ № 9-3-1/130 от 01.09.94 имеется положительный отзыв ПГУПС проф. А.М. Уздина от 16.05.1996, имеется положительный отзыв СПб ГАСУ проф. Темнова В.Г от 09.12.2005, имеется положительный отзыв Петровской академии наук за подписью проф. Майбороды Л.П (отзыв подписан в ноябре 2007 года), НТС Госстроя РФ номер 23-13/3 от 15 ноября 1994 года.

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОГРАММЫ разработанной архитекторами Экспертного Центра «СейсмоФОНД» и Фонда «РОСФЕР» - создание условий для реализации государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда, по улучшению городской среды, по созданию условий организационного, правового и финансового механизмов для обеспечения санации, реконструкции и капитального ремонта жилых домов массовых серий. Реализация Программы позволит повысить эффективность использования жилищного фонда и территорий, улучшить его социальные и экономические параметры, повысить архитектурную выразительность застройки; сократит затраты собственников на эксплуатацию жилищного фонда, что является одним из важных элементов успешного осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Для осуществления поставленной цели необходимо:

• провести инструментальное обследование жилых домов типовых серий и сформировать реестр жилых домов, подлежащих санации, капитальному ремонту, реконструкции с разбивкой на этапы;

• сформировать организационные, финансовые механизмы, отработать технологии и методы проведения санации, реконструкции жилых домов массовых серий и последующей эксплуатации обновленного жилищного фонда.

• провести анализ результатов реализации I-го проекта, на основе которых откорректировать II-ой и III-й проекты.

Программа решает следующие задачи:

- продлить эксплуатационный срок жилых домов первых массовых серий на 25 лет;

- снизить расходы собственников на содержание, ремонт и эксплуатацию жилых домов массовых серий;

- увеличить размеры жилищного фонда и повысить эффективность использования территорий в рамках нового этапа Государственной целевой программы «Жилище»;

-Стимулировать инвестиции и инициативы в сферу жилищно-коммунального хозяйства;

-Оценить способы санации и реконструкции жилых домов первых массовых серий с позиций городской экономики, социальной выгоды, привлекательности для инвесторов.

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ уже получены в городах Тольятти, Иркутске, Сургуте, Могилев, Минске (Республика Белоруссия), Виннице (Украина) Программа реконструкции и реабилитации жилых домов первых массовых серий представляет собой крупнейший инвестиционный проект в реальном секторе жилищной экономики, конечными результатами которого будут:

1). Мероприятия по санации, капитальному ремонту и реконструкции жилых домов массовых серий, которые позволяют продлить эксплуатационный срок жилищного фонда первых массовых серий на 25 лет.

2). Проведенные мероприятия по утеплению ограждающих конструкций и установке приборов учета и контроля энергоресурсов, позволят снизить энергозатраты на отопление зданий (расчетное снижение энергопотребления составит 30%), тем самым позволят регулировать потребление энергоресурсов населением.

3). Надстройка жилищного фонда мансардами снижает удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, одновременно решает задачу приращения относительно недорогого жилья. Расчетные площади надстроек составляют 720 тыс.кв.м.

4). Улучшение среды проживания должно явиться стимулом к ускорению приватизации жилищ, притоку инвестиций в реконструкцию. На основании сопоставления расходов и предполагаемых доходов после завершения реконструкции ожидается положительный результат для инвесторов в размере 23% от объема инвестиций, что позволяет сделать вывод об экономической целесообразности и привлекательности Программы для инвесторов.

5). Создание новых рабочих мест (в среднем 5000 в год) и усиление ремонтно-строительных производств.

6). Сокращение эксплуатационных затрат в год после реконструкции.

7). Создание эффективных финансовых механизмов и моделей управления жилищным фондом.

8). Развитие экономической заинтересованности и обеспечение защиты прав всех участников процесса реконструкции и реабилитации, последующей эксплуатации жилых домов массовых серий.

9). Предусматриваемое программой развитие нормативной, организационной и технологической базы санации и реконструкции фонда жилых домов первых массовых серий позволит создать задел для оперативного и эффективного перехода к реконструкции фонда и территорий последующих поколений индустриального домостроения.

В Интернете можно познакомится с рабочим чертежами и расчетами по реконструкции хрущевок – опубликованы рабочие чертежи по реконструкции хрущевок с надстройкой 3-х этажей по Могилевскому варианту (изобретатель Мордич Александр Иванович).

Актуальность реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки определяется:

- социальной значимостью указанного жилого фонда для города Санкт-Петербурга и масштабностью его размеров.

- высоким уровнем физического износа морально устаревших зданий, затрат тепла на их отопление, не позволяющим в полной мере осуществлять реформу жилищно - коммунального хозяйства с учетом условий энергосбережения;

- высоким запасом несущей способности зданий, физический износ которых в среднем не превышает 30%, с точки зрения наращивания общей площади жилья на них путем надстройки 1-2 этажей на 4-, 5-этажных домах без усиления стен и условий имеющейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов города;

- острой проблемой восстановления ресурса путем капитального ремонта и реконструкции с учетом прошедших сроков плановых капитальных ремонтов в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 25 - 30 лет);

- обеспечением повышения потребительских качеств жилья с целью ускорения процесса приватизации и расширения вторичного рынка жилья;

- возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимости (примерно на 20%) одного квадратного метра.

Проведенная разъяснительная работа Экспертным Центром «СейсмоФОНД» и социологический опрос Фондом «РОСФЕР» населения СПб и Лен обл., организованный в мае – июне 2008 года г СПб и Лен. обл., показали, что большинство жителей позитивно относится к идее реконструкции жилищного фонда домов первых массовых серий застройки с надстройкой мансардных этажей с целью увеличения жилищного фонда и возможного в результате этого улучшения жилищных условий жителей. При проведении социологического опроса основная масса опрошенных считает наиболее приемлемой формой реконструкции проведение работ без отселения жильцов реконструируемых домов. Комплекс мероприятий по реконструкции домов первых массовых серий застройки, включающий:

- увеличение общей площади жилья за счет надстройки мансардных этажей;

- утепление стен здания;

- замену светопрозрачных ограждений, внутренней сантехники, предполагает участие в строительном процессе группы исполнителей, объединение усилий которых невозможно без использования программных методов управления реконструкцией. В эту группу входят: общественная организация Фонд «РОСФЕР» и редакция вестника «КрестьянИнформАгентство» ;

- жители города, включая собственников жилья, нанимателей и арендаторов;

- эксплуатирующие организации; - инвесторы и органы бюджетного финансирования;

- подрядные организации.

В основу механизма реализации программы, разработанной на общественных началах Экспертным Центром «СейсмоФОНД», положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции. Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников, закрепляемую посредством увязки инвестиционного цикла реконструкции в единый исполнительный документ. Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса направлено на стимулирование инвестиций, организационно - техническую и производственную деятельность эксплуатирующих служб, заказывающих и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищного фонда. Однако, хотелось узнать у Премьер – министра РФ Владимира Владимировича Путина и вице – премьера РФ Зубкова Виктора Алексеевича почему не внедрена программа проведения социального и градостроительного эксперимента в микрорайоне «Дачное», Кировского района.